新政“满月” 沪深穗楼市热闹依旧

9月29日晚，上海、广州、深圳均发布楼市新政，涉及限购政策、个人住房贷款调整等多个方面措施。 时至昨日，楼市政策“满月”，市场已出现拐点。从目前来看，新政后的楼市格外热闹，二手房成交量大增，火热的“日光盘”再现，“银十”或变身“金十”。 上海 “日光盘”再现外环外成交热度攀升 据安居客统计，上海“沪七条”新政“满月”（9月29日至10月28日），上海新房（住宅）网签为9810套，环比增长26.63%；二手房网签量23234套，环比增长44.87%。 “沪七条”新政之后，上海高端住宅市场热度持续，“日光盘”行情再现。 10月27日，位于外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日再度售罄，实现58.82亿元销售额。至此，该项目已“三开三罄”，总销售额达215亿元，成为今年上海第二个单盘销售突破200亿元的项目。 据克而瑞数据显示，上半年上海总价3000万以上的高端住宅成交达到1544套，成交规模创近10年最高，仅上半年的成交量就已经是去年全年的1.6倍。前三季度，上海单价15万元/平方米以上高端住宅成交“井喷”，成交套数达到2004套，是去年全年的5.5倍，比过去四年该单价段成交总和还要多出500套。 乘着政策的“东风”，不少高端住宅正在加紧入市。太古地产在内地的首个住宅项目、位于浦东新区的陆家嘴太古源源邸即将启动预售。记者从太古地产方面获悉，该项目首批共计2栋楼、共50套住宅单位计划于今年年底启动预售。 9月29日，上海出台“沪七条”新政，其中之一就是缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限：对非沪籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。 这对于外环外的新盘来说是一个巨大利好。外环外分布着上海八成以上的新盘，也是上海楼市的成交主力。据网上房地产数据，截至10月28日，上海今年累计成交商品住宅33580套，其中外环外成交30997套，外环外新房成交占比约为92%。 由于新房网签存在一定的滞后性，10月上半月的成交正在陆续体现出来。据上海中原地产数据显示，10月21日—10月27日，上海新建商品住宅成交面积19.98万平方米，环比增加57.19%，这一成交量创下半年新高。同时，外环外成交量迅速攀升，浦东区、嘉定区、奉贤区新房成交排名前三位。 上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“上周外环外成交真正进入状态。大浦东成交排名第一，面积达到4.48万平方米。排名第二的是嘉定区，上周成交3.34万平方米。排名第三的是奉贤区，也是典型的郊区，成交面积达到3.30万平方米。此外，松江、青浦这些交易主力区也开始发挥，面积均突破1万平方米。可见，在政策的引导下，外环外区域成交出现大幅放量，按这一趋势来看，还会有惯性延续。” 10月29日，据上海链家公布的数据，上海出台楼市政策“满月”（9月29日-10月28日），其新增挂牌房源数量累计环比上涨24%，线上咨询量累计环比增长39%，新增客户量累计环比增长40%，带看量累计环比增长25%，成交量累计环比增长89%。相比去年同期，贝壳、链家App流量、咨询量、新增挂牌房源量增长约40%。 网上房地产数据统计，截至10月28日，上海二手房网签量达到23234套，突破2万套大关。 据安居客统计，自国庆假期之后，上海二手房日均网签量（含各类用房）基本维持在800套左右，甚至月内有4天单日网签量破千套，市场回温明显。 卢文曦预计：“由于政策会有持续发挥影响的一个过程，预计11月份上海楼市成交也会保持在相对较高的水平，二手房成交会继续维持活跃的状态。” 广州 成交表现“超预期”楼市筑底回升 昨日，广州新政已实施满月。10月以来，广州新房及二手房市场成交均有大幅上涨，据中指研究院数据监测显示，广州全面解除限购后，9月30日—10月27日期间，广州市新建商品住宅网签8994套，网签面积95.8万平方米，较去年同期增长44.3%；环比9月全月住宅网签增长66.9%。国庆后三周周均网签套数超2700套，成交面积较9月周均增长131%。从各区域表现来看，增城区、番禺区、白云区成交均超过1000套，环比9月成交涨幅较大的是白云区、黄埔区、番禺区，涨幅均超过120%，其中白云区涨幅最高，达154%。中心区天河区表现较好，环比9月涨幅达99%。 在二手房方面，据广州市房产中介协会公布数据显示，10月前三周累计二手住宅网签宗数已超过7000宗，平均2000多宗/周。而9月全月二手住宅网签仅8473宗（8月26日—9月25日）。 中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为，在政策持续发力及房企全力营销带动下，广州10月商品住宅成交表现“超预期”，同时也反映了市场正在筑底回升。对于房企而言，当前广州房地产市场回温态势显著，居民观望情绪得到缓解，预计在政策强力支持和居民预期持续改善下，广州楼市有望加快走出周期底部，房企可借助新政利好及市场向好氛围持续加大营销力度，助力项目销售去化。 深圳 政策效应持续发酵成交量迅速反弹 10月份，深圳在国庆火热开局后，月底仍在加速跑量，一二手市场齐齐回暖。 据深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，10月份深圳新房住宅认购11185套，超过过去4个月购房合同网签量总和。截至10月28日，深圳新房住宅网签量达到3211套，为近18个月最高。整个10月，网签量有望创2022年以来新高。 另据深圳中原研究中心监测显示，截至10月28日，10月深圳二手住宅过户量为5256套，为近43个月新高。此外，深圳中原二手住宅成交套数同比增长110%，环比增长147%。 在交易上涨的同时，久违的楼市“日光盘”也在不断出现。其中，中建观玥、深业上城学府均现开盘售罄的状况。 在中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦看来，新政满月，市场反应热烈，成交量迅速反弹，一二手成交都成倍增长。深圳楼市这一波回暖，离不开一系列楼市新政“组合拳”的效应。取消限购，释放了市场的真实需求；市场运作的底层逻辑是供求关系，让市场状况从供大于求转向供不应求，止跌为稳就有望达成；取消限价让房价回归到市场波动机制，买卖双方博弈，让二手房价格可以根据需求调整，开发商也可以按照自身情况，调整项目的售价，更有利于经营。 郑叔伦表示，一二手房成交都创近几年新高，反映深圳市场确实火爆起来，客户预期明显改善，入市意愿大幅提高。现在是新房更为火热，热点区域性价比高的项目去化非常好，存量下降很快。未来行情有望转移至二手房，带动整个市场活跃起来。当然，目前只是成交量的大幅上升，但若这种行情能够持续下去，价格也就有机会完成筑底甚至转头向上了。 此外，上海易居房地产研究院院长丁祖昱认为，从一线城市最新的数据来看，利好政策对市场的推动作用仍在延续。虽然成交绝对量仍好于8—9月水平，但也不能忽略一个客观现实，一二手房成交变动趋势正显现出“前高后低”的特征，增长动能略有放缓，政策效应有转弱趋势。