我是川哥，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：川哥你好！兴隆湖畔的中铁悦鹿府据说高层精装2.2。请问这个盘这个价位投资如何?

回答：你好，悦鹿府其实就是中铁卓越城三期，预计超过1000套房源供出，所以摇中概率还是有的。兴隆湖板块除了定向住宅，对外销售是非常稀缺的，如2015年开盘的北鑫苑，2019年开盘的东鑫苑，以及今年8月取证的龙湖天境。所以悦鹿府的出现算是一个彩蛋。临湖的3栋2、3号房，但也不是直接看兴隆湖，而是兴隆湖出来的一条河道。目前片区内中铁卓越城—期挂牌单价在2.5万左右，天投北鑫苑达到了3.1万左右，所以剪刀差还是很明显的。不过距离地铁兴隆站步行距离大概2千米，今后出行更多需要自驾或者公交车，但作为投资房的话，是可以等待交通配套的完善的。开盘后报名的人数会很多，还是值得一摇。

提问：川哥你好！关注你很久了，想问下洋房和高层哪个更适合投资？

回答：洋房以自住为主，得房的几率更高，面积大，由于楼层低、容积率小，单价通常高于同一小区的高层建筑。但在二手房市场，只要你看过几个小区，洋房的状况就很尴尬，高不成低不就的。如果投资，我建议选择高层电梯房。洋房还有一个产品叫做叠野，也是坑的很。投资没有性价比，上下单层面积不大，自住性非常局促。屋里还要爬楼。我建议如果你投资保值，应该尽量选择市场普遍接受的产品。洋房、别墅只是身份的象征、财富的标志，但相信我，这些绝不是投资的好标的。

提问：川哥你好！最近看了两个盘选择1:卧龙谷，160平，实得190平，300万，还剩4套房，都是在第四层。清水交房(中介说的房源比较抢手，越早给首付越好，自己现在住的小房子还没卖，需要借一点才能够3成首付)选择2:华润未来之城，140平，实得120平，290万， 精装，但交通不发达怎么选择比较好呐！感谢解答！

回答：卧龙谷和未来之城个人更喜欢卧龙谷。你的情况肯定是改善。论改善我对两个盘的倾向比例，应该是卧龙谷60%，华润40%。不得不承认，华润的造城能力是非常强的，未来之城这个盘的品质应该没得说，但相对而言，就地段来说，价格的确高了。卧龙谷，虽然总价高，但实得大，性价比要更高点，而且环境好，交通便利。进主城区方便，走绕城去国际城南也方便，现在13号线已经开始修，未来会经过，在居住舒适的同时，能够满足交通，肯定是很不错的改善选择。但最后还是要提醒，在今年的大环境下，最好保证收入在力量而行，卧龙谷装修是笔大费用。

提问：川哥你好！坐标自贡，四线城市，最近缺资金正在卖房，挂个半年都没卖掉，降价了一次但还是卖不出去？怎么回事啊！

回答：首先，三四线城市人口净流出非常严重。甚至有些城市开始免费供读大学，但前提你毕业后要留在当地工作六年，你说现在有多缺人才。现三四线城市在教育、卫生、医疗等方面的发展前景和资源质量远远低于一、二线城市。因此，多年来，三四线城市的富人一直在寻找一二线城市买房的办法，他们就是在为子女学习，为将来将来去看病方便些。他们自己也不想在当地买很多房子。而那些年轻人，本来没有办在一二线城市买房的。然而，在过去两年里，大城市放宽了户口限制，申请落户的门槛降低，吸引了无数的年轻人申请定居。这对一线城市和二线城市来说当然是个好消息。然而，一线城市的抢人才大战拉开后，这样使得三四线城市最后有能力的接盘侠刚需者都被抢走了，将来又会把房子卖给谁呢？还有三四线房价脱离经济基本面，刚需没能力接盘。二手房的价格谁说了算？自然是有房一族，说白了就是炒房客。但问题是，买房的人能给出投机者满意的价格吗？在过去，当房价还在4000元的时候，或许可以咬牙切齿凑个首付。但现在，房价是1万起直接追一线城市和二线城市，依靠3000元的月薪，你能接受这个价吗？最后，新房太多了，影响了二手房交易.站在城市的最高处看，到处都是楼盘工地，可以预见未来会有无数的新房涌入市场。而楼市的需求量却不在不断减少，这样一来大家都愿意选择新房，毕竟一个小区几百套房子，选择空间非常大。

提问：川哥你好，请问武侯区的德商石榴春和天骄和青羊区的玉润金沙比较，投资的话，哪个更好，比较下两个楼盘呢？

回答：投资就是看当下的性价比和未来的成长性，怎么看都是德商占优。德商当下的清水单价2.3万，而玉润金沙是2.8万；成长性的话德商所在的机投是武侯新城大力开发的区域，而玉润金沙所在的外金沙却有点后继无力的感觉，武侯的鸡头和青羊的凤尾，青羊未必就更好。产品就不比对了，都是洋房小高层，半斤八两，差距不大。

提问：川哥你好，最近在成都买房，看了一圈下来，人都憔悴了，不知道该怎么选，有户型好的，有地段好的，有学区好的，有面积大的，有地铁的，现在看上的在跟房东在交涉过程中房东又不愿意让步！现在是买投资房的时候吗？或者等到明年。

回答：在现在生活中，真正的好房子，没有各方面的瑕疵，增值性强，未来租售好，几乎没有折扣，想降价是很难的。房东不是傻瓜。卖上百万的房子可不是白菜。为什么你要求给只买零售顾客折扣？选房子，你可以打开APP，地图选房，选你能买得起的最好的地段，在这里挑一个能承受的起房子，这样也会省去很多时间！房产价值也是有阶梯的，一般是这样排序的: 地段>学区>房龄>地铁>配套>户型>小区环境=户型=朝向=楼层。如果给每一条加权重系数，地段的权重占了50以上。如果前几项都非常好，那么这个房子怎样都不会太差，决定了它的价值下限，后面几项高，是加分。相反，如果只是户型好，楼层好，地段学区交通配套都不行，只能是在同等价位里好卖而已，并不代表升值潜力。

提问：川哥你好，想问一下成都青羊二十一世纪花园的一楼值得买么？未来出手会因为是一楼而折价么？感谢回答！

回答：其实折价不是一个固定值，而是一个相对值。譬如，我们说，楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。一些高档小区，一楼折价比例通常更高；而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。买的时候可能便宜两三千，卖的时候可能折价就不止这么多，而且还不好出手。当然一楼带花园有特色纯自住是可以考虑的。

提问：川哥你好！目前家庭名下还有一套房（之前为腾普通资格倒腾了大概400w现金），户口高新区，购买意向区域高新区、天府新区。需求：学区，希望是最top的小学以及可能的中学，户型，由于父母在帮忙带小孩，所以最好是4居室，我和老婆希望有书房环境 配套：对品质有一定的要求目前在关注的区域包括：金融城中海几个楼盘、西派国际、文儒德；之前有关注万科公园5号和西派澜岸，不过因为万科公园5号普通基本上没有机会。另外关注的区域是麓湖、南延线蔚蓝卡地亚；但是这两个地方学区又是问题，成熟度也需要一定时间有几个担心点：1. 金融城的楼盘目前看单价太高了，担心成为接盘侠2. 天府新区再往南目前应该是不考虑，不然上班具体太远，另外也没有向兴隆湖发展的意向。3. 希望有稳定高质量的学区，宝宝目前还小，希望从幼儿园到中学都有保证。购房预算在800w左右，青羊等区域目前也暂时不考虑，不知道有什么建议或者分析。

回答：你好，目前预算800万的话，考虑到你的需求，我们建议直接上高新区的金融城。先说南边天府新区的学区，目前可以说最好的就是麓湖、蔚蓝卡地亚花园城附近的C学区，对口的哈密尔顿小学，或者该片区内其他楼盘对应的天府七小（私立）。两所学校可以说其实都挺不错，但也仅仅是在天府新区内挺不错，如果把升学、教育质量等更加浑厚的历史因素加进去，在全成都是排不上前十的。成都目前最优质的的学区，还是集中在高新、锦江以及青羊。高新区的话，最好的就是泡桐树小学天府校区对应的高五片区。满足从幼儿园到中学都有保证。这个片区，可选的楼盘就只有几个，包括中海城南一号（单价4.5-5万）、南苑小区（3.5-4.3万）、天府世家（3.6-5万）、天府欣苑（3.2-4万）、中海九号公馆（4.7万）。综合来看，我们这些楼盘都是顶级的，从性价比来看，最推荐南苑，一方面是房龄稍老，但另一方面有点也很多，比如房源综合不错，南北朝向两梯两户，单价略低。小区业主大多是ZF高管，具有一定的人脉资源。至于说金融城是否接盘，我可以说成都领涨的就是这个版块，别的地方1万，它2万，别的地方2万的时候它4万。等以后别的地方3万，它可能直奔6万了。这个版块的房价一直在线，不存在站岗的说法。

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