公司房产(以公司名义买房,富人的福利?)
最近,“以公司名义买房”又火了起来。
以公司名义买房并不是什么新鲜事,早在2012年,住房限购的政策下,广州豪宅的销售中,以公司名义买房的买家就占了3-4成左右。
而且北上广深等地创业密度高,企业密度大,有资格以公司名义买房的人也更多。
但是,以公司名义买房,真的是给富人的福利么?
01 有什么好处?
用公司名字买一套房产的好处,简单来说就三个字,不限购。
因为限购政策只是针对个人,不针对公司。
除此之外,如果有正常运营的公司,那么房子作为公司资产,还可以提取折旧,减少公司的企业所得税。
那以公司名义买房坏处有哪些呢?
02 有什么坏处?
好处一两句话能概括,但是这坏处,一句话说不明白。总结来看主要有两点:
税费高,手续复杂;
对个人而言,现金流压力较大。
首先,以公司名义买房,缴纳的税费显著高于个人,而且购买房屋时需要核实各种身份资料,手续复杂。
用公司名义买房,未来出售的时候增值税税率更高,没有税收优惠政策,同时需要额外缴纳较高的土地增值税。
(1)增值税
个人购买房产满两年再转让的话免征增值税,不满两年的税率是5%。
公司产权住宅出售增值税均按差额征收,无论是否满两年均产生差额增值税,税率是5%-9%。
(2)所得税
个人所得税的税率是20%,“满五唯一”可以免征个人所得税。
企业所得税的税率是25%,不可免征。
(3)土地增值税
个人是没有土地增值税的。
公司的土地增值税是按(转让收入-扣除项目金额)*四级超率累进税率(30%-60%)征收,或由税务机关按成交价格的5%的核定征收。
以公司名义买房,除了交易的时候需要多缴税,在持有环节也需要每年缴纳房产税和土地使用税。
(1)房产税
个人不需要缴纳。
公司每年都需缴纳房产税,约为公司自用房产原值*70%*1.2%。
(2)土地使用税
个人不需要缴纳。
以公司名义买房,每年需要缴纳土地使用税,约为房屋面积*土地级别标准收费/年(18元-30元/平米不等,30元居多)。
举个例子,在北京,如果你以公司名义花500万元买了100平米的住房,5年后以700万的价格售出,那么需要交的税为:
房产税=500万*70%*1.2%*5=21万
土地使用税=100*30*5=1.5万(以30元/平米计算)
契税=700万*3%=21万
印花税=700万*0.05%=0.35万
土地增值税=(700万-500万)*30%=60万
增值税=(700万-500万)*5.6%=11.2万
企业所得税=(700万-500万)*25%=50万
税费合计165.05万元。
但是如果你是以个人名义购买的这套住房,且是你的唯一住房,同样5年后以700万售出,你只需要交契税,免交个人所得税,免交增值税及增值税附加税:
契税=700万*3%=21万
对比一看就知道,公司名义买房比个人买房的税费高了100多万。当然,个人买房还要根据实际情况,需要交的税和税率可能会有所不同,具体情况应具体分析。
因此,如果买房的目的是投资,“以公司为名义购房”,未来交易时产生的税费基本上可以吞掉你的投资收益。所以一定要好好算算账,比较多出来的税费与投资收益、帮助公司节税的效果,孰轻孰重。
其次,以公司买房的现金流压力会比较大。
因为企业经营贷款的期限比较短,一般在10年左右,这就意味着同样的贷款本金情况下,其月供会比20-30年期限的房贷高很多,现金流压力会更大。
03 写在最后
富人以公司名义买房,更看重的其实是不限购,可以在房价低迷阶段入手多套,利用公司现金流运作,再在房价高涨时抛出,在过去房价暴涨的十几年,这确实让很多公司赚了很多。
不仅如此,一些上市公司还通过抛售房产的方式,用卖房的收入来粉饰自己的业绩,让利润扭亏为盈。比如2022年,上市公司广聚能源就为优化资产配置,盘活公司存量资产,抛售深圳22套房产。
由此可见,以公司买房更偏向于投资行为,而不是普通人的游戏。
如果你在网上刷到“公司名义买房相当于5折购入”,“用公司名义买房省钱还降税”之类的消息,一定要擦亮眼睛,谨慎判断。
(主笔 / 惠璇 嫚玲)
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