如何保全房产(财产保全怎么做？这些知识储备要有！)

杨 晶

上海市闵行区人民法院立案庭

法官助理

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本期作者

普法便利贴

在日常生活、工作中，难免会遇到有关财产的纠纷，当债权人和债务人因协商不成诉诸法院时，债权人可能会因为债务人试图转移、隐匿财产，存心赖账，造成打赢了官司却拿不到钱的结果。这时，作为案件当事人，债权人可以向法院申请财产保全，对债务人的财产或争议标的物采取限制其处分的强制性措施，以保障将来的生效判决能够顺利执行。

什么是财产保全？

财产保全是指人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使得生效裁判难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，裁定对其财产或者争议财产进行查封、冻结以及扣押等保护性措施。

如何申请？需要哪些材料？

可以对哪些财产进行保全？

是不是还需要提供担保?

财产保全有期限么？

哪些财产经审查可以做担保？

Q1

申请财产保全需符合哪些条件？

1.提起的诉讼必须是具有给付内容的诉请；

2.有充分必要的证据或理由认为被申请人有转移、隐匿财产的行为或者有经营状况恶化，丧失还债能力的情况，有可能使法院判决或者仲裁裁决难以顺利执行或者造成其他损害的。

Q2

申请财产保全需要提供什么？

申请财产保全需要提交下列材料：

财产保全申请书，写明申请人与被申请人的身份信息、申请财产保全金额、申请保全事由等，申请书须由保全申请人签字或加盖公章。

明确的保全财产线索及相关证明材料。

有效的担保材料。

诉前财产保全应由利害关系人提出，提交紧急情况的证据，并提供相当于请求数额的担保，情况特殊的，人民法院可以酌情处理。

Q3

保全被申请人财产有无限额要求？

有。采取保全的范围限于申请人请求的范围，在起诉的标的额范围内申请保全。

Q4

可以对哪些财产进行保全？

必须是属于对方当事人的财产，明显不是对方当事人的财产是不可以进行保全的。从保全对象上来说，可以是银行账户、支付宝账户、微信账户、股票账户，车辆、机械设备、生产原材料、不动产等有形财产，也可以是股权、商标权、专利权、到期债权等财产权利。

Q5

财产保全裁定生效后，被申请人就不能使用被保全的相关财产了吗？

被申请人依然可以使用，车辆还能驾驶，房屋还能居住，只是不能处分（出售、赠与、抵押等）。

Q6

对被申请人的银行账户申请冻结保全的，被申请人的银行卡就不能使用了？

不是。被申请人的银行卡在申请冻结的范围内“只进不出”，超出保全金额的部分可以正常使用。

Q7

财产保全需要交费吗？

需要。财产保全是单独立案的，和起诉时需要交纳案件受理费一样，需要交纳保全费用。保全费用，按照保全金额收取，最高5000元。当然，是由申请人先行垫付，最终如何分担由法院裁决。

申请保全措施的，根据保全的财产数额，按照下列标准交纳：

≤1000元

保全费为30元；

1000元-

10万元

保全费按照保全财产数额的1%交纳；

≥10万元

保全费按照保全财产数额的0.5%交纳，但最多不能超过5000元。

Q8

财产保全措施有期限吗？

有。财产保全的效力并不是没有终期的。不同种类财产的保全期限不同，期限届满，其强制措施效力即告消灭。具体期限如下：

1.银行存款，冻结期限为一年；

2.动产，查封、扣押期限为两年；

3.不动产、其他财产权，查封、冻结期限为三年。

Q9

一般情况下，可以选择哪些财产做担保？

法律规定除了几种特殊情况外，需要提供相应的财产担保。

根据司法实践经验，参照《上海高院关于财产保全工作的规定》，申请人可以提供以下担保：

1.申请人可以提供现金担保，担保金额为保全金额的30%。

2.申请人以不动产担保的，需提供与保全金额相符且无司法限制或设定他项权利等权利限制登记的坐落于本市（指上海市，下同）的房产作为担保。

以个人房产提供担保，应提交下列材料：

担保人（产证上列明的所有产权人）签名的担保书；

房屋产权人的身份证复印件；

房产证复印件；

房地产交易中心出具的近一周内不动产登记信息原件（无司法限制或设定他项权利）。

以企业房产提供担保，应提交下列材料（所有企业出具的相关文书需加盖企业公章）：

担保人（产证上列明的所有产权人）的担保书；

关于股东同意以企业房产提供担保的股东会决议；

公司章程；

房屋产权人营业执照副本复印件；

法定代表人身份证明书；

房产证复印件；

房地产交易中心出具的近一周内不动产登记信息原件（无司法限制或设定他项权利）。

申请人可以选择本市有资质的信用良好的保险公司提供的保单保函来担保。应提交下列材料：

担保书或保函（加盖保险公司公章）；

保单原件；

保险费发票复印件；

保险公司诉讼财产保全责任保险（简称诉责险）备案材料（营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书、经营许可证、5年内无犯罪记录且无拒不承担为财产保全申请人履行担保义务的书面声明、中国保监会财产保险公司保险条款和保险费率备案表等）。

申请人也可以选择本市有资质的信用良好的金融性担保机构出具的担保函来担保。应提交下列材料：

担保书（法定代表人签名，并加盖企业法人公章）；

企业法人营业执照副本复印件；

法定代表人身份证明书；

担保许可证；

银行资信证明；

税务登记证；

5年内无犯罪记录且无拒不承担为财产保全申请人履行担保义务的书面声明；

财务报表（近半年的利润表和资产负债表）。

Q10

采取财产保全措施后，其效力是否可以持续到执行阶段？如何申请财产保全续封？

不是。人民法院在对被保全人采取财产保全措施后，会将保全结果制作成告知书，连同保全裁定书一并送达双方当事人。当事人在收到文书后要认真核对，看是否有错漏，若有请及时联系办案人员。若无错漏，在保全期限届满前需延长的，请于人民法院指定期限内向案件承办法官提出书面续保申请。如案件已申请执行，续保申请应直接向执行法官提出。未提出续保申请，造成保全自然失效、财产被转移等，该风险由申请人自行承担。

Q11

财产上已经有抵押、质押或者已经被留置，还能被保全么？

可以。保全申请人可以对抵押物、质押物、留置物申请财产保全，但是保全措施不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。

Q12

首封是否可以优先受偿？

被申请人的债务太多，有很多债权人起诉并申请查封其财产，法院最早实施的查封，称作首封，即第一个查封的意思。其他在后面的查封，是轮候查封。在先查封确实有主动权，但是即使先期保全了财产，也不必然优先完全执行到位，有其他担保物权或优先权的债权，才可以被优先执行。

Q13

财产已经被保全，还可以查封吗？

可以轮候查封。轮候查封是两个或两个以上法院对于同一财产进行查封（冻结）时，先办理手续的人民法院采取的查封（冻结）生效，后办理的人民法院做轮候处理，暂不生效。

待前一手续解除后，轮候查封手续则自动生效。若前一查封（冻结）后处理全部财产的，则轮候查封（冻结）失效。前一查封（冻结）处理部分财产的，对剩余部分，排列在先轮候查封（冻结）自动转为查封（冻结）。

Q14

采取保全措施后，这部分财产可以直接抵债吗？

不可以。查封后的动产或不动产等需要在进入执行程序后，法官查明被申请执行人确认拒不履行还款义务，将依法进入对查封标的物的评估拍卖程序。债权清偿顺序包括按顺序清偿与按比例清偿。

Q15

哪些条件下，可以解除财产保全？

申请人撤回保全申请。

查封、扣押、冻结案外人财产或保全错误的。

债务已经清偿的。

财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。

申请人的起诉或者诉讼请求被生效裁判驳回的。

法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。

Q16

以房屋来提供担保，何时解除担保财产的查封？

申请人胜诉的法律文书生效后，经申请人书面申请，人民法院应当及时裁定解除对担保财产的保全。

财产保全是维护当事人利益，促使当事人依法履行义务的一种强制性措施。财产保全措施得当，对于维护当事人合法权益，促使当事人依法履行义务，保障生效判决的顺利执行起着积极的促进作用。但申请保全措施不当，会给当事人财产和合法权益造成损害。

所以，在申请财产保全时，请根据具体案件情况进行考量，在诉请的请求范围内申请，才能达到财产保全的目的，使申请人的权益得到实现，也避免给被申请人造成不应有的损失。

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编辑：朱 琳

排版：熊媛媛

审核：刘 畅