南阳房产(南阳10家开发商真实处境大揭密！2022年太难了)

2022年开年，万科董事长郁亮在集团年会上讲话，为万科定了调子，也让地产圈同行不寒而栗。

他说：

“2022年是破釜沉舟、背水一战的一年。要么死，要么活，没有中间状态。”

在他看来，2022年是地产大鳄的生死年。不管你以前成绩有多好，规模有多大，资产表看起来有多好看，一旦决策失误，就可能轰然倒下。

郁亮尤其提到：

“外部环境第一个特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产行业来说，缩表就是去金融化。”

去金融化，就是拒绝高周转、拒绝杠杆炒房、拒绝高负债，以前的地产玩法不灵了。

“房地产已经进入黑铁时代。”

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过去十年，有多家全国TOP100或有区域影响力的开发商进入南阳。

这些开发商不仅让南阳楼市重新洗牌，也带来了新的营销理念，刷新了南阳人的居住观。

但是，在最近两年，它们的遭遇不尽相同。

今天，我们选取10个典型房企，深度揭秘他们的真实处境。他们分别是：建业、碧桂园、中梁、蓝光、金科、阳光城、兴达、永威、正商、绿都。

一、建业

建业整体上是一个令人尊敬的开发商。成立三十年来，深耕河南，业界风评始终不错。进入南阳市场也有20年时间，积累了很好的口碑。

去年郑州水灾之后，一份关于建业的求援信在网络上流传。

报告非常详细，有销售额、历史贡献、社会影响、负债项目，历数了建业深耕河南的成绩和付出，最后抛出了具体的受损情况：

受疫情和汛情影响，集团直接损失5.5亿元，加上各类间接损失总经济损失累计逾50亿元。

信的结尾，建业向相关部门提出了诚恳的税费减免和相关请求。

这封信一时间引起业内的种种猜测，最终建业公开回应求救信：

求助信内容真实，但困难是暂时的。

今年刚过完年，建业再次传出大幅裁员60%的传闻。

这一次，建业很快出来辟谣，称建业的内部调整“本着留住人才、对社会负责、对员工负责的原则，涉及的人员未来也以内部分流为主”。

现实是，建业在过去一年的销售和回款下滑，资金链受到考验。

2月7日，建业集团发布内部通告，建业地产将原先的“集团－业务集团－大区－城市公司－项目”五级管理机制调整为“集团－城市公司/专业公司－项目公司”三级管理，同时原有业务集团总部撤销，五大总部合一，还任命了新的高管。

简化管理，优化人员，合并业务，注重一线销售，是建业在楼市寒冬中的选择。

目前，建业在南阳市区有多个楼盘，未有严重负面消息传出。建业在南阳人心目中，依然保持着良好的形象。目前，建业新筑一期基本完工，建业云境二期也在销售，不过降价压力比较大。

（紧邻四完的新筑，已经封顶）

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二、碧桂园

碧桂园在业内一直以高周转、标准化、优质物业而闻名。当然，负债也很高。

2月18日，碧桂园拟发行2022年度第一期中票50亿，就是再借50亿。

有意思的是，碧桂园在万亿高负债的同时，收购了中梁的优质物业，这一操作也是近来地产并购的一个缩影。

一方面，中梁出卖自己的优质物业，另一方面，碧桂园吃进，力图未来减轻自身债务压力。

不过碧桂园的员工可不这么想。

当碧桂园一线员工得知碧桂园花3个亿冠名元宵晚会、还有钱收购资产（物业公司的钱和营销并不在一个系统），却没有钱发他们的工资，结果碧桂园冠名的元宵晚会，评论区成了大型讨薪现场。

据传，目前碧桂园负债仅次于恒大，规模同样在万亿以上。

南阳属于碧桂园在南阳的深耕项目，目前市区内在售楼盘有翘楚台和南都府，项目都在施工当中，其中翘楚台的进度较快，已经是准现房，活动力度比较大，性价比很高。

（翘楚台已有相当一部分准现房）

三、中梁

中梁曾被称为“小碧桂园”。

在过去五年，继碧桂园之后，中梁在三四线城市凶猛拿地，复制碧桂园“456”高周转模式，“4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”，借着三四线城市棚改红利，不到三年的时间，销售额就从2015年的168亿元直接跃升至1150亿元，所以中梁的宣传语也变成了“千亿中梁”。

这种规模化的发展策略，在地产如日中天的时代，没有问题，但在房地产集体换赛道的时代，就成了错误。

2月18日，中梁被评估机构穆迪评级从“B1”下调至“B2”，展望从“稳定”调整为“负面”。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“中梁控股由于融资渠道减弱以及未来12个月的到期债务规模庞大，中梁控股再融资风险加大”。

当然，中梁也在裁员，努力消除风险。2022年，中梁董事长杨剑表示：“中梁将稳字当头、稳中求进，持续追求有质量的安全健康发展。”

目前中梁在南阳市区在售楼盘有中梁江山印、珑熙府等，从中梁首府的交付品质来看，整体评价还不错，中梁也在顶住资金压力，努力深耕南阳市场。

（江山印到了做外墙阶段）

（珑熙府也在加紧赶进度）

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四、蓝光

南阳人整体对蓝光比较陌生。一句话说明白，蓝光就是四川人的“建业”。

这家靠制造业起家的地产公司，后来逐渐涉足了多个行业，在地产板块也提出了9年千亿的口号。

一旦提出这种疯狂的口号，我们大概能够猜到蓝光目前的处境，凡是在过去五年提出向“千亿”规模扩张的企业，此刻状况都不是很乐观。

截至2022年2月9日，市值不足60亿的蓝光发展，累计到期未能偿还的债务本息金额合计298.55亿元。

目前蓝光在南阳的在售项目有芙蓉里和未来辰悦。

（蓝光芙蓉里主体还在施工中）

五、金科

金科来南阳的第一个盘集美晴洲，卖得相当好。

于是金科决定深耕南阳，陆续推出了桃李郡、博翠东方、集美天宸、观天下，产品线很丰富，刚需、改善、河景、学区房……科技感十足、噱头十足、营销形象鲜明。

金科虽然一直在积极展现资金充裕的一面，但作为千亿房企的压力也是显而易见的。

就金科在南阳的项目而言，目前还算稳健。

六、阳光城

阳光城在过去的一年，不堪回首。

大股东泰康人寿割肉清仓了所有股份，阳光城股票腰斩，总裁离职，其他不多说。

目前南阳的阳光城项目，盖了三年，还没完工。

七、兴达

兴达在南阳叫兴达，在郑州叫“名门”（注意，和南阳本地的“名门房地产”不是同一家公司）。

南阳兴达瓏府，五证齐全，停工。

目前南阳的兴达员工还在集体放假当中。去年年底，笔者去兴达售楼部探视，刚接近售楼部，就听见园区里的广播说：

“每天五点半，售楼部工作人员下班了，闲杂人员不要进入营销中心。”

兴达能不能奇迹般起死回生，无人知晓。

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八、永威

去年永威进入南阳，选择了核心主城的城改项目。

永威一直以来都是河南开发商的业内标杆，没有过度扩张，也没有太多的负面，整体坚持了小而美的路线。

对品质的独特要求，也注定了永威模式很难被大规模复制，所以永威地产的区别度很高，永威可以说是房地产行业下一个赛道的标杆。

由于水灾，郑州永威西郡小区交房延误，一度成为了永威不多的负面新闻。

永威在媒体联系后的40分钟内给出了确切的回复：2022年6月30日完美交付。

春节前夕，永威董事长给同事写了一封信，说了一句话：

“2022，我们的工作将着重围绕确保在建项目高品质交付、困难项目全力解决、品牌发展战略升维、社会价值创造等多方面深耕运营，恳请各位朋友、各位伙伴共谋、共创、共建、共赢。”

日子都不好过，但相信永威一定不是最难的那个。

九、正商

正商很低调，低调到神秘。但股票市场表现不错，该拿地拿地，该盖楼盖楼，仿佛一切都岁月静好。

2月21日，正商实业发布公告称，公司被纳入恒生综合指数成份股。也就是说，正商也成了投资市场重点关注的股票，知名度有所提升，是个好事。

目前正商在南阳没有激进扩张，杜诗路的正商书香华府，等着你去买，价格实惠到他们自己不好意思说。

（临街的主体正在施工）

十、绿都

绿都在南阳前两个楼盘口碑很好，等了好几年，终于来了新盘，云上风华和观天下。无奈，时机选得不是很好。

从另一个侧面，也可见绿都没有盲目扩张，对于进入三四线城市保持了谨慎态度。

作为宇通集团的“关联企业”，宇通客车好，绿都地产风险就不大。

目前绿都云上风华也在紧张施工中，在白河南刚需片区属于关注度高，卖得不错的楼盘。

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纵观进入南阳的十个地产大鳄，曾经疯狂扩张的，此刻都在生死边缘挣扎。

面对规模诱惑，保持了审慎态度发展的，虽然日子紧巴巴，但还不至于破产。

那些专注做产品，保持了自己区别度的开发商，将会在新的赛道慢慢受到追捧。

这十个开发商在南阳的项目，进度各有不同，个别已经停工多日。

在此告诫2022年打算买房的南阳人，买期房一定要在网上查一查开发商的情况，最好买现房或准现房。

你以为开发商是一夜暴雷，其实并非突然脆断，而是伏笔已久。

而购房者，往往是最后一个得到坏消息的人。