苏州相城房产(苏州买房指南15——相城区)

继前几篇介绍了园区、新区、姑苏区、吴中区后，本篇主要介绍相城区。

相城区是2001年吴县撤市并区成立的，为充分赋予其自主管理权限，相城和吴中的行政和经济均实行独立管理。

根据此管理权限，相城和吴中普通高中独立招生,只能独自招收两区范围内的应届初中毕业生，也就是传说中的吴中、相城中考独立招生。

吴县撤市分区后，相比吴中而言，相城底子要薄上不少，曾经吴县地标东吴塔在吴中、曾经跟苏高中齐名的木高中在吴中、哪怕地理位置，吴中也比相城离主城区更近一些。

相城的底子薄，经济也以乡镇企业为主，这一点跟吴江比较类似，小企业主多，而且比较有钱，购买力也比较强，2010年之前的活力岛都快跟湖东同价位了，照样不影响人家卖得好。

跟同期的吴中越溪一样，活力岛规划并没有完全兑现，让不少购房者很是后悔。

上文讲到相城经济以乡镇企业为主，加上本地拆迁户较多，相城区地域购房理念比较强，这也是为什么相城房价比较扁平化的原因，各街道之间房价差距不明显。元和2.6W、黄埭2.2W、漕湖2.0W、高铁新城2.8W，如果再细分一下，可以发现各板块之前二手房差价较少，这也突出一个问题，相城没有比较受认可的核心区，各成一片。

如上图所示，相城可以分为5个大的板块，其中相城区十四五规划中重点提到构建以高铁新城为相城主中心，开发区、高新区和元和街道为城市副中心的“一核三副”发展框架。

核心区——高铁新城

高铁新城是相城区重点打造的区域，从官方对外宣传口径以“数字城市”为主，有两个比较核心的产业园，一个是之前的新城MOC地块，另一个就是京东智谷地块，可以说新城MOC、京东智谷产业园对高铁新城非常重要。

目前高铁新城的城建面相对比较完善，人气较低，板块内两个商业综合体人流一般，尤其圆融比较冷清，比较依赖周边产业园的企业入驻。

单从楼市角度看，高铁新城是“三座新城”中讨论最低的一个，一方面新房没有非常热门的楼盘带动；另一方面二手房市场也没有突出表现，除了建发，其他相对冷清。所以经常会看到关于科技城、太湖新城板块的争议观点，但关于高铁新城寥寥无几。

目前高铁新城新房在售的主要是嘉致峰庭，由于户型设计实在拉夸，尽管跟中铁建花语天境一路之隔，然而中铁建最后一批房源靠抢，热度非常高，但嘉致峰庭销售情况只能算中规中矩。

差不多的价格（2.9W）和装标，同样的地段，嘉致峰庭这个户型设计真的一言难尽。

103㎡看上去很方正，双阳台，结果只有一卫，参考隔壁中铁建花语天境105㎡户型是3房2卫，以后二手市场怎么去竞争。

120㎡户型做了主流横厅，结果餐厅和入户门之间留了这么大一段缺角，还没开窗，入户进来那段走道都是浪费面积，户型又有缺角，一言难尽。

能把120㎡边户做到南北不通透，这个户型设计真的“很有料”。就高铁新城目前在售新房，麦子没有什么推荐的，金茂地块最终由旭辉操盘，期待下高铁新城铂悦府吧，这个盘热度会很高。

次核心区——元和（中央公园）

中央公园板块是相城新房最集中的区域，密度非常高，周边配套一般，没有特别高的区域定位，整体来讲并没有特别高的前景，地铁4号线首末站，到平江新城比较方便，加上开车到园区距离也凑合。

效果图

这个地方让我想到的是城南那一片新房，价格也差不多，除非地缘自住或改善，2.6W左右均价，不如咬咬牙去高铁新城了；城南也差不多，不如咬咬牙去太湖新城。

在苏州提到中央公园一般想到的是湖西那个，毕竟太出名了，而且地铁1号线都有中央公园站了，结果元和那片开发商，硬生生把相城这里“炒出”个概念，不得不感慨。

上文提了相城中央公园这片新房较多，卖的稍微好些的仁恒园和、中粮天悦、万科锦上，中粮是因为自带大型商业，所以有些吸引力，其他两个项目就纯靠房企自身口碑了。

有卖的好的就有卖的差的，比如海玥名都，都卖成现房了还有不少房源，前段时间有特价房，2.5W左右，性价比还不错，刚需可以考虑一下。

对于这个版块没有太多好讲的，定位住宅区，密度比较高，二手市场不是很看好。

次核心区——活力岛

活力岛最早是相城核心区定位，位置较好，离平江新城比较近，地铁又很方便，自带商业，配套比较成熟。

2015年之前，活力岛房价还算比较贵的，当年水韵花都、水漾花城、合景峰汇也是知名度较高的热盘，最初活力岛价格跟园区差距并不是很大。

然而过去5年活力岛房价几乎停滞，比如合景峰汇大平层，2016年可以加价100万置换玲珑湾三区大平层，5年后合景峰汇价格几乎没变，玲珑湾花园涨幅翻倍。

除了房价滞涨外，活力岛的商业也岌岌可危，岛中的商业停了很多年，直到现在都没有全部开业，去年疫情期间，活力岛的地摊经济火了一段时间，如今又没了声音，不仅如此，连之前热闹的繁花中心，现在不如往昔。

活力岛目前二手房价格已经低于中央公园板块，加上没有新房入驻，周边城建很难更新，除了春申湖隧道通车利好，接下来整个板块如何，就看今年重启的活力岛商业能否带动周边人气了。

整体来讲，活力岛占着次核心的位置，卖着刚需的价格，对刚需还是比较友好的，也希望商业能够顺利运营。

刚需区——蠡口

其实蠡口地理位置蛮好的，靠近地铁口、相城大道，出行比较方便，可惜蠡口家具城因素，导致外在界面实在一般，过了相城大道往东，就有点城乡结合部既视感。

周边二手房也没有特别能让人记住的小区，除了地铁口的万宇名都有过一批限价房，卖的还算不错，其他要么拆迁小区，要么家具城。

新房有宽泰铂园、天境上辰（原来叫湖西上辰，不知道啥时候改名了），卖的都很一般般，雅居乐卖的稍微好些，不太喜欢那个位置，没太大感觉。

总之外在环境因素，除非地缘性客户，比如家具城个体户自住需求，外区客户不是很推荐。

刚需区——黄埭

黄埭上一个比较热门的楼盘是17年的锦绣华城，名气比较大的是恒大悦珑湾（懂的都懂），最近在卖的碧桂园河湾星著除了黄埭周边地缘客户，相信很多人都没听过这个名字。

黄埭整体来讲区域非常一般，不靠近地铁（7号线延伸线会过来）、配套一般没有什么大型商超、乡镇经济为主周边界面较差，跟吴中的胥口差不多，胥口至少还有个5号线路过，黄埭真的是要啥啥不靠。

所以黄埭楼市比较冷清，有些二手楼盘相信很多人没听过，融创来苏州第一个豪宅就在黄埭，相比冷清的楼市，黄埭高中在相城独一档。

刚需区——漕湖

传说中的苏相合作区就在这片，很偏，恒大拿的那块地（珺睿庭）当时就是顶着苏相合作区的抬头。楼市自媒体比较喜欢追热点的区域，毕竟挂着园区的名声，很难没有热度。

由于苏相合作区的原因，漕湖区域定位还不错，4号线延伸线、7号线支线都会过来，加上产业引进方便有园区帮衬着，整体优势还是比较明显的。

地理位置方便，到未来相城核心高铁新城很近，除了恒大外，没有什么新房在售，板块内其他小区也几乎没什么热度。

整体可以理解稍微期待下的刚需板块，但溢价不能太高。

刚需区——渭塘

跟漕湖位置差不多，没有漕湖的定位，整体稍微弱了些，地铁2号线延伸线过去，很偏。

到高铁新城很近，新房好像只有保利天樾人家，实在太远没去跑过，再往北过一点点就到常熟，其实漕湖和渭塘新房，常熟购房者也有不少。

相城篇整体介绍大概就到这了，至于北桥、太平等区域也没太多好讲的，如上图所示，相城区有2/4/7/8#4条地铁，其中7/8#都是直接连通园区的，比较重要，有考虑相城刚需的，不妨把这两条地铁线路了解一下。（这两条地铁真的很重要）