华星房产(似曾相识“燕”归来！│华星月评「3月」)

3月宁波楼市整体感觉“都挺好”，购房者与地产人们“都挺忙”。

回顾这一年多，宁波楼市的变化似乎跟四季交替扯上了关系，阳春三月→夏阳似火→秋收起义→凛冬将至→春暖花开，如坐过山车般刺激。一个轮回下来，目前市六区住宅的周度成交量再一次飙升至1300套 ，并超过了去年同期（大市数据亦如此）。

宁波市场所迸发出的购买力，已不能用固有的思维去衡量，大家对于这座城市的期望站在了新高度，急于上车；而消费理念的转变、对于美好生活的追求，也打开高品质改善市场的需求。

新周期让人憧憬，而3月市场表现的具体特征与趋势值得我们细细品味——

1st

——先看表象——

特征一：利率下调，首套房重回基准指日可待

年初银行资金充足，购房利率放松下调，宁波多数银行首套房仅上浮5%-10%，并有进一步下探至基准利率的趋势。同时，个别银行二套房首付比例也出现松动，最低可申请到30%，颇为罕见。金融层面购房成本的显著下降，助推客户购买力的持续释放。

特征二：土拍升温，价格预期攀升倒逼新玩法

本月，东钱湖、老江东两块宅地，创纪录的吸引近30家开发商参拍，其中老江东宁穿路地块再现保障房竞配，宁波土地市场风云再起。

究其原因：首先，保经济增长的宽松货币政策下，房企融资环境改善；其次，在大都市圈时代下，宁波作为长三角重要中心城市，对外来房企的吸引力持续爆发，高新区土地推荐会吸引百余家房企参与，即是最好的实锤；最后，财政吃紧的各区政府加快推地节奏，优质地块频出，助推市场价格预期的上升。

值得关注的是，东部新城核心区稀缺宅地的出让条件中，封顶价后改为竞配“人才房”，且需无偿移交政府，既体现政府对于人才战略的重视，也是对该块地最终的成交地价有所控制，避免过度刺激楼市。

特征三：投资回潮，杭州湾、奉化引领全大市，地铁效应加强

本月，“1”字头楼盘继续霸屏排行榜，杭州湾、奉化两大热点区域势能强劲，前十中占8席（数据截止2019.3.26）。

已逐步面向全国市场的杭州湾，虽然大库存依旧惊人，但短期出现一房难求现象，供求矛盾突出。

地铁3号线通车在即，加速奉化融城，主打轨道概念的楼盘基本开盘即清。同时，从即将入市的保亿未来风景里蓄客来看，宁波外溢刚需与投资客户的比例井喷式上升，已占绝大多数，这片新兴投资热土正式揭开面纱。

当然，地铁带来的热度不仅仅体现在奉化，华润未来道、中旅城、万科未来之光等，这些高性价比、高价值想象力的地铁盘在当下获得较高关注度，地铁已成为客户购房考量的关键因素。

宁波楼市一片欣欣向荣，似乎去年上半年的疯狂又将重现——

2nd

——深层研究——

大势回暖下，市场的信心基础依然较为脆弱。

首先是固有周期性的打破。因城施策下，政策的灵活性加强，两到三年一个大起大落大周期的规律基本被打破，但小周期变动的频率明显加快，两三个月就会有新的市场特征出现，对中短期市场预判的难度明显加大。

其次是市场复杂性的增加。当前市场所表现出的多样性，可以说来到一个新的高度。涨价与降价出现在同一个市场，加配与减配出现在同一个板块，有网红盘日均来客近千组，也有问题盘依旧门可罗雀。

这样的市场环境，对操盘手的要求进一步提高，唯有审时度势、灵活应变——

针对下阶段市场的一些建议：

1、顺势造势

既然后市充满未知，就应该把握当下，在市场上升期加快营销节奏，将全年指标的重心往上半年的市场窗口期倾斜，今朝有酒何不今朝醉？

针对不同的项目，对症下药，无论是降价促销还是热销追涨，把项目势能撬动起来是第一关键。新开项目通过示范区、活动的极致营造，扩大客户基数，同时需做扎实蓄客、验资、认筹、开盘的每一步，投资客随时可能退场，真正的刚需改善，到底把握了多少？细水长流的续销项目，是否可再集中蓄客、做大爆破？要减配控总价，还是加配提品质？都需要精准把握。

2、产品创新

过去一年市场的粗暴，几乎让人忘了产品力的创新，但凡是个房子，只要户型够好，基本不愁卖，随便弄点洋房、叠墅，还能创造些许溢价。

但随着地价的不断攀升，东部新城地块的价值预期也与新世界做对标，可以预见，未来中心城区内，地段的价值差距将会越来越小，产品对客户的打动力就变得尤为重要。

比如万科滨河道对于高效复合住区的研究、江山万里全精装社区的营造等等。加大客研力度势在必行，从客户需求入手，并引领客户需求，打开价值想象空间。

似曾相识“燕”归来！

把握趋势，心怀敬畏！

本期作者：沈钢

宁波市华星房产咨询有限公司

研展经理/资深市场分析

谢谢欣赏，微信号：hxyanzhan

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