房产确权(法律干货|宅基地上房屋确权)

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宅基地上房屋确权，涉及诸多问题。

谁的证（包括集体建设用地使用证、房屋不动产权证、规划证、准建证）；谁建的（出资建房）；谁住着（目前房屋居住情况）；户口哪（户口是否在房屋地址，是否是本集体经济组织成员）；一户一宅（宅基地使用权以户为单位，一户一宅，没有其他宅基地）；房随地走，地随房走，房地一体主义。

1、 集体经济组织成员身份

1.当事人并非XX村集体经济组织成员，当事人父亲将集体土地上建造的房屋赠予给当事人的行为违反了法律强制性规定，应属无效，故无论当事人父亲赠予的是老房还是新房，赠予行为均无效。

2.当事人没有集体经济组织成员的身份，其不享有集体土地使用权，无权以出资建房为依据获得两块宅基地上房屋所有权，故即使所有新房均为当事人出资所建，房屋所有权人仍为当事人父亲，当事人的出资应根据实际情形，被视为对其父亲尽赡养义务的行为或者被认定为债权。

2、 房地一体主义

农村房屋建设于宅基地之上，房屋的买卖与宅基地使用权的转让是一个整体，具有不可分性，现行法律并未禁止农村房屋买卖，但宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份密切相关，非本村集体经济组织成员无权取得或变相取得。

因当事人并非本村集体经济组织成员，即使签订有相关《协议书》，但《协议书》的相关约定将会使涉案宅基地使用权变相流转给本村集体经济组织成员以外的人而损害集体经济组织的利益，故《协议书》存在无效情形，

当事人即使对涉案宅院内的房屋的购买、翻建存在出资，亦不符合取得宅基地上房屋所有权的条件，其可就补偿问题另行解决。

3、 未办理过户转移登记

因涉案房屋现仍登记于当事人母亲名下，未办理过户转移登记手续，当事人尚未取得物权，故对于当事人要求确认北京市怀柔区×镇×村×号宅院内房屋归其所有的主张，不予支持。同时应当指出，案涉宅基地属于农村集体经济组织所有，对宅基地的使用，应由相关行政机关依法定程序及法律规定决定。

《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”，土地使用权权属争议，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应先由人民政府处理。故物权确认纠纷类案件确认的主要是法律规定由行政机关确认之外的物权。

4、 立遗嘱人未去世

当事人父亲未去世，故当事人父亲的遗嘱并未生效，当事人仅享有未来期待权；当事人父亲目前虽为房屋所有权人，但在其已经作出遗嘱表示的情况下，基于身份关系，其不得随意处分该房屋；但当事人父亲对该房屋有权采取必要的、合理的处分行为；因诉争房屋遭遇特大水灾，当事人父亲拆除翻建的行为，属于合理合法的处分行为，当事人不得阻拦。

5、翻建是否可以获得房屋所有权

原房屋所有权人：翻建行为通常发生在原房屋所有权人（如老人）去世后，子女对房屋进行翻建。在这种情况下，翻建后的房屋一般归属于原房屋所有权人或其法定继承人。

翻建行为的法律性质：翻建属于添附中的附合行为。在原房屋基础上进行的修缮、翻建，新形成的物已构成原房屋的组成部分，或从属于原房屋。因此，新房屋的所有权应归属于原房屋所有权人。

翻建后的产权确认：在翻建过程中，如果原房屋所有权人未去世且未放弃继承权，翻建后的房屋应如何分配需要根据遗嘱或法定继承进行。如果原房屋所有权人去世，且无遗产，翻建后的房屋可能由法定继承人继承。

翻建费用：翻建人有权依据不当得利主张建设费用。如果原房屋所有权人获得了翻建利益（如房屋价值的提升），而翻建人投入了相应的建设费用，原房屋所有权人无法律上的依据获得这些利益，因此翻建人有权向原房屋所有权人主张建设费用。

6、违建，政府可以强制拆除

根据《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执法申请。因此，规划局在当事人不履行限期拆除决定时，只能请求县政府强制执行，而不可申请法院强制执行。

相关案例

1.福建省厦门市中级人民法院(2021)闽02民终2760号民事判决书：

原房屋所有权人何甲去世后，其子女对房屋进行翻建。翻建后的房屋（包括二层建筑物和老房屋门廊）为何甲与陈甲的遗产，由黄某星和何某央的法定继承人共同继承。翻建人（陈某花、何某书、何某金）有权依据不当得利制度，向原房屋所有权人主张建设费用。

2.中华人民共和国最高人民法院(2019)最高法行申14151号行政裁定书：

即使出资翻建房屋，也不能当然获得房屋所有权，需要证明对涉案房屋享有所有权等合法权益。如果翻建房屋时未经全体共有人同意，拆除行为可能无效。

综上所述，翻建获得房屋所有权的关键在于确认翻建行为是在原房屋所有权人的合法权益范围内进行的，且翻建后的房屋应归属于原房屋所有权人或其法定继承人。翻建人有权依据不当得利制度向原房屋所有权人主张建设费用。

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