买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

十一黄金周成交的数据陆续出来了，就如同我们在现场看到的一样：

虽然股市分流了资金，但楼市不是小火，而是大火。

新房在以价换量，但是部分二手房的房东，已经开始幻想房价止跌，甚至到了明年大涨了。

这一天会到来吗？

这一篇文章，不仅仅是为大家分析二手房走势，而且会跟你讲明白二手房能不能买，持有多久的问题。

以价换量，二手房更惨

我们先来说市场，在新房成交量大涨的时候，二手房市场的表演同样抢眼。对比过去两年黄金周的数据，新房和二手房基本都实现了一个上涨。

但是我们仔细看一下这个表：

你会看到一个明显的分化：崂山、市北、李沧的新房成交的涨幅，远远超过二手房。

换句话说，青岛核心城区的置业者更喜欢买新房。

我们如果再仔细研究价格，会发现不论是次新房还是老破大，不论是书包房还是地铁房，这个十一基本都在挑战小区的新底线。

今天上午我的一位老师还向我抱怨，原本以为自家的小高层次新房可以卖150W，但是一看最新成交气炸了，有人十一130多万就把同户型的房子给卖了！

这也就是为什么现在卖一套二手房可以两头赚3.4%的高昂中介费，但是80%的朋友我不推荐你买二手房的原因：

现在你割了别人的肉看似占了便宜，但是五年后你要卖房时，会被下家割得更狠。买错一套二手房，半辈子的积蓄三五年就亏进去了。

以浮山后为例，你现在260万买老破大，五年以后200W不见得有人要。

那些位置更好，楼间距更大，甚至是洋房小高层的二手房，感觉也挺稀缺的，为什么就跌起来没个头呢？

二手房的七大痛点不可逆转

现在很多改善族也买二手房，看重的不仅仅是价格，还有醇熟的生活配套，和看上去还不错的房子。特别是上家装修得非常好，价格又很低的房子，让很多精打细算的人很是心动。

但是，我们从人性的角度去想：上家在这个的地方已经住了那么多年，房子装修又这么好，他为什么要卖？

二手房打骨折卖，主要是七个问题。这七个问题，你想想你是不是每天都能忍受，40岁时能接受，50岁，60岁时还能接受，想明白，再去买二手房。

第一，停车难，这在浮山后尤为明显。你累了一天，在路上堵了一个小时，小区里好不容易找到了车位，刚停下车，来电话了：你挡我车了，下来挪挪车。回家坐下不到半小时，又来电话了。

我的一个长辈告诉我，她换房的主要原因，就是老城区停车难，最多的一次，一晚上挪了5次车。

第二个问题，步梯房。很多人都偏爱低密度的多层住宅，楼间距好，而且得房率高。

问题是，年轻时你爬楼没问题，到了年纪大了，特别看第三代的时候，一天七八次爬楼，你的膝盖吃得消吗？

很多人说老楼加装电梯就解决问题了，但是不是所有的楼座都能加装？

步梯房老人爬不动，年轻人不爱爬，未来卖房越来越难。

第三个问题，人车不分流，无园林。下了班，你想下楼遛遛弯，小区里外卖车、快递车横冲直撞，和人家人车分流的花园小区，能比吗？

特别是年轻人，以后老人看孩子。是在没有车的儿童乐园里玩耍你更放心，还是在外卖车与私家车抢道的小区里遛娃更安全？

第四个问题，没有优质物业。单元门坏了没人修，楼道无人打扫，出租客进进出出人员嘈杂，邻居们整天和物业干架，这样的环境能有高品质生活吗？

第五个问题，户型差。我们来对比一下。

这还算二手房里比较方正的一个户型了，但是仍旧存在三大痛点：

首先，暗卫。真正住过老房子的人都知道，这个老房子的暗卫，卫生间反味问题是很严重的，卫生间有窗户和没窗户没法比。

其次，单阳台，孩子滑板车，家里各种零碎杂物，根本没有什么地方放。

再次，南向只有一个卧室，孩子和老人一直居住在见不到阳光的北卧里。

但是我们看新房。

第一，全明通透元宝户，每个房间都是有窗户的。

第二，119平方米的户型就做到了宽厅 南向两卧室，如果不需要宽厅，甚至可以做南向四室；

第三，一梯一户有门厅，可以收纳鞋子，三个阳台的赠送，屋内收纳空间也很强悍。

所以，很多人问我：老王，现在的新房也能变成二手房，他们变成二手房就不降价了？

在老王眼中，2014年以前的产品，就如同是按键诺基亚手机，有的质量真很好，已经随着时代发展完全被淘汰了；2024年至2022年的产品，就如同是苹果10，用是能用但是64G的内存显然不够用；2022年以后建造的新房，把停车、园林、户型、物业等问题都解决了，所以这些房子未来就和苹果15一样，以后哪怕还出新机，但是很难迭代了，所以保质期、保价期就会长一些。

第六个问题，老房子开始慢慢出现质量问题。青岛以前房子好卖，开发商盖房子也就漫不经心，特别是高周转时期的一些次新房，已经开始出现渗水、下水管堵塞、地暖不热等问题了，这些问题，你看一次房子是看不到的，只有住进去才能感受到满满痛点。

第七个问题，金融属性。

你现在买二手房，房贷还能贷十几年，但是你再住五六年后，这房子贷款年限就变成七八年了，这每月还款压力就会变大，而且银行对于这些老房子贷款也很谨慎。下家没法用贷款杠杆，买房兴趣也会大大降低。

这些痛点，都是二手房永远无法改变的痛点。

但是，我们看新房的痛点：位置差，配套弱。

许多新房确实实现不了步行上班的目的，但是地铁半小时上班，真的难以忍受吗？要不然你下班不得刷半小时手机，地铁上刷不行吗？

书包问题，浮山后在没崛起之前，现在许多重量级的九年一贯制学校就在品质楼盘旁边修建，过条小路上学，孩子可以保证充足睡眠，不比上浮山后挤大班强？

购物问题，有了人，还怕没人卖菜，还怕商场开不起来？看看当下的新都心，你心中就有答案。

以上就是未来十年，新房保值增值，二手房一直下行的主要原因。

当然，很多人会说了：北京、上海的二手房也有这些问题，也涨了，我们为什么就不可能跟涨？

供需比决定了价格走势

青岛的老破大和老破小们未来没有人接盘，这也是跟供需比优关系的。我们从两个方面来分析一下：

第一，人口，全国的人口都在下行的同时，跨区域的流动性还有，但是比之前大大减弱了。二十年前，我们每年有大量的大学生在青岛安家落户之外，还有很多农村进城的新市民赚了钱也会买房，我们许多地段不好、品相不佳的二手房，是被这两波人接盘了。

然而随着各大城市人才争夺战越来越激烈，大学生来青岛数量最起码没有大幅上升，而农村入城的年轻人在锐减。

2023年末，青岛城镇化率78%左右，我们回农村看看，基本都是老人，年轻人能出来的早出来了。

第二是供应量，2008年青岛新房成交只有34734套，到了2018年就到了144219套，也就是说我们现在每年比十年前多卖10万 的新房。

地铁在不断延伸，新的商业mall在不断开启，此消彼长之间，你认为二手房还有明天吗？

未来张村河、闫家山、北站TOD、未来之城、高新区奥体等板块会逐渐兴起，地铁配套之下，道路更宽，城市界面更好，商业、学校、医院配套更为合理，新增需求都会往这些地方走，老房子会更没人要。

所以，海边可以改造的别墅，配套、户型、物业都不错的次新房，除了这两类二手房，别的二手房真的不能再碰了。

特别是，学区泡沫没有完全打尽的汽车东站、浮山后片区。