日本房产泡沫(这个热点值得关注日本房地产泡沫始末)

本文来自微信公众号：怪我low

简介：据说这个号的颜值担当很高

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What goes up，must come down.

The law of gravity.

日本的房地产泡沫普遍认为始于1985年“广场协议”签订后的日元升值。

「1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%。1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个国家决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。」

《广场协议》正式签订的第二天，美元对日元的汇率应声跌落4.3%。到10月底，美元共贬值12%，为1美元兑换205日元；到1986年9月，为1美元兑153日元。

为减少出口损失，日本资本纷纷转入国内市场。日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调，日本的房价也由此开始了急速攀升，股市开始空前繁荣，与此同时在日元升值的预期下海外的热钱也大幅度的涌入进行套利活动，助推了日本房价、股市的进一步上升。

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1961年、1973年和1990年，日本房价、地价涨幅处于三个峰值。前两次大涨，日本处在8%以上的经济高增长期，伴随着城镇化进程，有着经济面和自住需求面的支撑，并没有形成大泡沫。但到1974年时，日本的城镇化率已经达到74.9%，此后20年，日本的城镇化进程实际上已停滞，此时的房地产脱离了自住需求的有效支撑，由投资性质支撑的市场形成了大泡沫。1980年，房地产投资占日本全国投资比例25%，至1990年年末，日本土地资产总额达2389万亿日元，比1985年年末增大1.4倍，增长的1385万亿日元相当于当时GDP的3倍，上演“土地神话”。

在日本意识到不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向后，采取了紧急更正。从1989年3月到1990年8月，日本银行连续5次提高贴现率，货币政策的突然转向首先刺破了股票市场的泡沫。1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。

公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，日元套利空间的日益缩小，导致国际资本撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。1992年，日本政府开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%），已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜。从金融到土地的双管齐下的政策调控，导致了泡沫的快速破灭。

再看回国内：

热门财经博主@财上海，粉丝22万，三条微博不离京沪房市。

更有意思的是沈阳零首付政策，出台两三天急停，财新网标题：住建部原副部长齐骥笑而不答房地产问题。和日本房地产泡沫连起来看，此中有深意啊。

主笔 ／ pp

编辑 ／ 苏

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