广州房产投资(住房不炒？这套最底层广州房产投资逻辑，对你一定有帮助)

投资房产跟买股票有个相似点，需要你对行业和企业有深的理解能力，早期持有大量股票给他一段时间，绝对会是人生赢家。比如茅台、腾讯、特斯拉、甲骨文等企业。房地产投资也是如此！选择一个优质城市，再针对地铁和学区下手，会有个不错的回报。深圳就是典型例子，而深圳不同区价格也不同。

在去年我提出过“选一座城比择一个盘要重要”。比如在过去的2020年，东莞房价涨幅比例超过广州，这并不是说广州就不如东莞。广莞同样郊区板块，涨幅比例也赶超广州。东莞经济比佛山差点，从GDP层面来去理解东莞比佛山高，差别就是东莞土地面积小，能承载深圳的外溢刚需。

被高房价逼迫的外溢刚需，对房价的接受程度也不一样。我们拿东莞和佛山市场举例，广州人跑去东莞看房。对于那些没地铁、没教育、没商业的临深高速口楼盘，售价比广州有地铁加学区盘还贵，打死都不会买。

对于深圳人来到东莞，觉得这类型的楼盘就是优质盘，被整体十来万的房价压迫，能上车已经不错了。而广州人跑去佛山，觉得环境好有广州的味道，更近广州城区，宁选佛山不愿选广州东部和南部。

对于深圳人跑去佛山，买房没法住只能当投资，因为他们的接盘侠大多数是广州人。因为接盘侠实力和数量不一样，决定了房产增值的速度和空间。

说回广州吧！什么区利好越多，房价涨得越多越快。这里我们就用富爸爸和穷爸爸的逻辑分析，GDP不能代表爸爸们是否富有，而是区域财政收入。任何城市老区财政收入都非常低，适合总部经济和第三产业，整个区的人群素质较高，城市化高教育和医疗强，拥有较大的二手房，拥有较强的生活气息，这样城市化高的老区，新盘一出现就是稀缺品。

老区也有炒作噱头，比如白鹅潭和广钢新城，由于区域的财政收入低，导致心有余而力不足。面临到城市更新难，于是一些曾经的工厂，要么被拆了建设房地产。又或者改造成为创业园，只有这样才能刺激经济增长，老区强大的优势就是人口密度高，对于创业型招人成本低。

广州这座城市发展到了珠江新城，而老广会以越秀为中心。两者还是存在较大区别，越秀虽然是老区。但它跟荔湾，海珠，天河有所不同。在广州GDP排名虽然仅次黄埔区，他的面积是最小的，他每平方公里的gdp是全广州最高，这就是一个区财政收入高的好处。因此我们在越秀区，见到的基建、环境、城市功能配套，一座城市早期靠发展，后期靠保养，说越秀是最棒的区一点都不过分。

GDP最高的天河区有所不同，拿两个典型板块来举例，牛奶场和广氢板块，市政面貌乱糟糟的模样。收益于整区到金融城，再到他们是新房，还夹持学区的刺激，也让它们具备稀缺又能炒作，因此价格如同火上浇油。

城市的利好信息源头是来自政府，散播途径来自媒体和开发商。黄埔把这套玩得非常好，2020年热门板块，老黄埔称第二中央CBD，科学城扩容升级，中新广州知识城。前者可以说是靠PPT在搞钱，而后两者疯狂搞基建，也不断在引入企业。再加上全部66条村旧改，稍微好点的楼盘都在玩挂牌学区，似乎一年时间，黄埔的利好轰动全广州至大湾区。

南沙也是如此！本就有广州副中心的头衔，各种轨道和道路规划建设、不断强化广深经济中心。接着放开限购松绑，稀释大量深圳投资客。开发商不断加强学区卖点，在区位规划上再做学区升级，能结合媒体的操作能炒的也都炒了。

在2020年我们很少见到，花都、从化、增城的利好炒作。可大家千万别忘记了，2017年增城单独一个富士康，增城的地王都拍到了2.4万。全增城没有楼盘不拿富士康说事的。而（炒）字前面是火，而后面是少。没有加持的炒作，就缺少吸引力。明白人都懂割韭菜原理，不是被人割，那就必须要去割别人。

回归文章前段！富爸爸和穷爸爸，深广东佛房价的价差和接盘侠，再到越秀其它老区的较量。本文给你个完美的房产投资逻辑，选对一座城市非常重要，然后再看地方财政收入，土地面积去预测财政分配，以及产业定位。最后看土地面积和房产供求关系，以及接盘侠的数量和购买力。