新安房产(外地炒房团“打包”深圳某楼盘45套房？开发商回应：假的，人还没来)

陈跃/发自深圳

新房市场高奏凯歌，小道消息愈演愈烈。

（网传有外地购房团“打包”的楼盘之一，中房君摄）

“929新政”落地已两周，深圳楼市依然躁动。

国庆假期后的首个周末，深圳不仅再现久违的“日光盘”，甚至有公寓项目开盘也需启动“摇号选房”。根据深圳中原监测数据，截至10月14日，深圳10月的新房认购量已达到4418套，相当于以往两个月的网签量。

值得注意的是，在新房市场高奏凯歌的同时，各类小道消息也开始在市场流传，从现场照片到成交数据再到具体楼盘，虚虚实实，真伪难辨，愈演愈烈。

但无论是“沙特土豪成交5套”，还是“外地炒房团涌进深圳售楼处”，抑或是“库存告急深圳房子不够卖了”，都让如今打了鸡血的深圳楼市及一众中介喜闻乐见，甚至不遗余力地人为造势。

深圳某房企营销负责人士向中房君表示：“我们肯定希望有多一点的外地购房者来买房，也希望本地客户在看到这样的消息后能够更快地下定金，但是现在大部分的客户，其实都是很聪明也是很理性的。”

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外地炒房团打包某楼盘45套房？

开发商回应：“假的，人还没来”

随着非核心区限购政策的完全放开，如今外地购房者得以直接在深圳置业。

与此同时，“不限购时代”的到来，不仅让非核心区的商品房去库存有了新出口，也让市场情绪和部分中介的炒作找到了一个新出口。

自有项目发布消息称“河北豪客一次性瞬秒25套房源”后，“外地炒房团进军深圳某某楼盘打包扫货”的消息便开始在深圳多个热点楼盘产生裂变。

本周，在“有个杭州大V带客户打包深圳龙华的卓越珺奕府，打包了45套现在还在继续”这样的消息刷屏后，无独有偶，“宝安鸿荣源珈誉府今天被某大V带福建购房团成交了62套”的消息紧随其后，

与此同时，“黄金周”期间曾被短暂炒作过的“长沙看房团”、“郑州看房团”、“武汉看房团”等图片和视频也再次发酵，不少业内人士笑称“深圳又成了全国人民的深圳了”。

（网传消息截图）

对此，中房君咨询了卓越集团相关人士，得到的回复是：“假的，人还没来，要周末才来。”

该人士透露，的确有外地看房团即将前来，但到来的外地看房团并非只看一个楼盘项目，同区域其他楼盘也在看房团行程之中。

“我们项目国庆期间也有外地的购房者，比如东莞和惠州，但不多，占不到一定比例。如果真的能有外地投资者进来，确实是个积极的信号”，其表示。

而对于“福建购房团成交62套”的消息，鸿荣源集团内部人士同样回复中房君的是：“没有听说过。”

中房君进一步了解到，过去在地产行业，借“炒房团”来炒作楼市热度并不陌生，但对于目前的深圳楼市，有多个项目反馈实际上外地购房客户的基数并不大，仍未达到一定比例和规模，更不至于形成“炒房团”。

旗下有多个在售项目的深铁置业“黄金周”累计成交金额超10亿元，据工作人员介绍，深铁项目的上门和电话咨询的客户中，其中不乏有来自香港、中山、佛山等地的外地客，但很大一部分仍是此前观望的刚需客户。

深圳另一央企的营销人员也向中房君表示，“目前几个项目均有一些来自外地的客户，但没那么多，比例不超过10%。外地客户大部分来自临近深圳的东莞惠州，陆续组团来看房的，也有接待过来自福建的看房团，但是规模都不大，成交也不多。”

深圳贝壳研究院院长肖小平指出，“贝壳找房平台外地IP咨询的占比，从政策前的31%一路上升到了国庆期间的36%，尽管最近又有所回落，但整体来看，深圳新政对于外地客户的激发作用是非常强大的。”

肖小平表示，从一线签约现场的统计数据上看，没有深圳社保的外地客户成交占比在10%左右。

02

深圳新房库存告急？

专家：仍处于历史高位，竞争仍很激烈

躁动不安的深圳楼市，似乎迫切地需要一夜反转的新故事。

除了“外地炒房团涌进深圳售楼处”这样的小道消息外，“多盘售罄库存告急”、“深圳新房不够卖了”等话题也屡见不鲜，并且，得益于一手新房近两周的亮眼表现，也让跌了三年的深圳楼市在喊出这样的“结论”时愈演愈真。

10月13日，位于深圳龙华区的深业上城学府开盘入市，推售322套房源，共有744批认筹登记客户，折后均价约7.6万元/平方米，开盘当天售罄。

后续，中房君了解到，多数购房者是因为项目拥有“深圳名校第一梯队”——深圳高级中学北校区的学区而买单，因此，项目最小的79平方米户型单位也最受市场追捧。

同日，位于深圳光明区的新盘中建观玥名邸启动认筹，首批推售192套房源，据了解认筹第一天的登记量已超千人。但业内人士指出，火爆的市场效果一方面是因为项目首推房源并不多，另一方面，是因为该项目直接击穿了光明中心区的“新房地板价”。

“周边新房之前的备案价都是4字头甚至5字头的，如今中建观玥名邸从备案价就开始打折，均价3.8万元/平方米，这可是2017年光明区的新房价格”，该人士表示。

而网传的一份“截至14日深圳已有10个楼盘售罄”统计表格，更似乎坐实了深圳库存已被消化七八成的说法。但中房君留意到，所谓售罄楼盘基本位于前海、宝安中心区、龙华北站三个片区，其中更不乏尾盘项目，深圳也有业内人士呼吁理性看待这一楼市数据。

中房君通过深圳市房地产信息平台查询到，截至9月底，深圳全市新房库存量为46945套，可售面积达477.7万平方米。

深圳中原市场研究中心指出，根据过去12月的平均成交量计算，深圳新房去化时间约为20.69个月，较8月份有所下滑，但仍然超过18个月的去化风险警戒线。

（图源：深圳中原）

也有市场观点指出，按照国庆期间深圳新房成交1841套、日均263套的去化速度算，目前4.69万套的新房库存大概180天、6个多月就能卖完。

“这样的算法比较极端”，深圳中原市场研究中心高级研究员邹少伟向中房君表示，一般成交发生在周末及节假日，工作日成交相对少，以假期成交作为依据并不准确，“而且此次节前出政策，最受益的也是这个长假期，本地、外地客户都方便看房、购房，是购房的最高峰，后续政策效应也会逐步减弱，成交下滑也是正常情况。”

对于深圳新房库存现状，邹少伟指出，尽管近期新房成交大涨，但深圳新房存量还处于历史高位，去库存压力依然较大，并且，从开发商态度也可看出，即便市场成交火热，开发商依然继续加大折扣促销，市场竞争依然非常激烈。

“楼市库存高，代表市场相对低迷，市场竞争也大，但项目之间为抢占市场也会让利，对购房者是利好。如果库存低了，市场回暖，价格也会上升。因此，对购房者来说，库存高也不是坏事，选准时机上车更重要”，邹少伟表示。