红岛房产(回归城阳后，红岛还值得买房吗？)

首发自公众号“青城山说”

先澄清一个问题，作者不是红岛人，也没在红岛买房，不存在利益问题，本文纯属个人观点。

再来说两个名词：青岛高新区和红岛经济区。

1.高新区的前世今生

关于青岛高新区，网上是这样说的：青岛高新区，即青岛国家高新技术产业开发区，国务院1992年11月批准成立。最初规划面积9.8平方公里，2006年6月，国务院批准在胶州湾北部扩大高新区面积9.95平方公里。青岛高新区由胶州湾北部园区(含新产业团地、新材料团地)、青岛高科技工业园、青岛新技术产业开发试验区、青岛科技街，以及市南软件园构成，形成了一区多园的发展格局。

2015年2月，青岛市政府对青岛高新区范围进行了调整，将蓝色硅谷核心区、海洋科技创新及成果孵化带和青岛(胶南)新技术产业开发试验区纳入青岛高新区范围。调整后，青岛高新区总开发面积327.756平方公里。

2007年 11月，青岛市委、市政府重新调整青岛高新区管理体制，成立了新的青岛高新区工委、管委，作为市委、市政府的派出机构，行使副市级经济管理权限。

从上面的描写可以看出，高新区并不是单指红岛北部那一片地区，还有高科园、软件园、科技街等多个地方。而且，高新区一度两次扩容，一次是2006年国家批准的，一次是2015年青岛市调整的。2006年那一次，只是增加了9.95平方公里，还是在北部老地方扩容，合理合情合规律；2015年这一次就芝麻变西瓜了，一下增加300多平方公里，把蓝色硅谷和胶南都划进来了，可见青岛市获得一个政策不容易，希望靠它带动即墨、胶南的发展。可高新区是高新技术产业开发区，不可能有那么多高新技术和企业，架子大了，产业分散了，“高新”还在，有聚集功能的“区”却不在了。所以，经过多年的发展，胶南还是胶南，即墨还是即墨，高新区还是红岛北部的那块高新区。另外，高科园、软件园、科技街由于是既有园区加入，大家提起高新区时也是自动选择了忽略。时至今日，青岛人说的高新区，基本就是下图这一块地方，本文所说的高新区，也是指这一块。

这一块高新区现在发展怎么样呢？说实话，看着还是不错的。青岛高新区实际上是在分片、错位发展，东片区是居住区，也就是房地产、学校、公园、超市聚集地，这一片靠房地产率先打出了名头，虽然仍是楼多人少，却已依稀可见城市的轮廓。从上面的高新区地图可以看出，东片区明显比中西部面积要大，这么大一片地搞了房地产，可能是要汇集资金发展中西部吧。中部是产业区，上个月去实地看过，说实话，高新企业数量本就不多，作者能看的上更是寥寥无几。西部是配套区，有名的健身中心、医疗中心、会议中心、红岛站都在这一片区，这一片区大配套还没有彻底投用，周边还是农村，基本是一片荒地矗着几个巨无霸，看着漂亮却刺眼。

先不论高新区高新技术有几许，毕竟高新区正在如火如荼的建设，一片繁忙景象，给了人无限憧憬，这就是可以期盼的。

再说一下高新区的权限问题，上面也提到，2007年青岛市成立了高新区工委、管委，行使副市级经济管理权限。最近一个比较火的话题就是，高新区重回城阳区，这源于青岛多个新区领导集体起立、竞聘上岗，同时高新区工委书记由城阳区书记兼任。这次调整没有说高新区是否还行使副市级经济权限，但实质性的“回归”城阳，却是不可否认的。

还有一个问题需要说明，高新区一直都是一个开发区，虽然区域上管理是独立的，但行政上一直都是属于城阳区。也就是说，地还是人家城阳的，只是借给高新区来发展。据此，很多网友反驳说，高新区本来就是城阳区的，它不是重归，因为它一直没有离开过。你要这样说，也说得过去。

2.红岛经济区你在哪？

下面说一说红岛经济区。关于红岛经济区，我想应该是一个传奇，或者是一个传说。原因是，它只在文件里产生过，现实中好像从来没有存在过。为什么这样说呢，请先看一下红岛经济区怎么来的。

2012年5月31日，青岛市委、市政府建立红岛经济区管理体制，成立红岛经济区工委、管委，与高新区工委、管委一套机构、两套牌子，管辖高新区、红岛街道和河套街道。辖35个社区，户籍总人口8.1万人，陆地面积167平方公里。其范围如下图：

从上文很明显可以看出，这和上面青岛自己扩大高新区面积如出一辙。上面青岛自己把高新区从不足20平方公里扩大到327.756平方公里，这里又通过捆绑红岛、河套街道成立红岛经济区扩大到167平方公里。上面也提到，高新区自己发展还不怎么成熟，现在又弄来两个小弟让自己带，是累赘呢，还是累赘呢？

我在以前的文章中说过，带动别人，首先得自己成熟到可以产业外溢。就像深圳，那么小的地方，那么多的产业，自己没地方承载了，就会溢流到隔壁的东莞。青岛高新区弹丸之地都没有填满萝卜坑，带不动即墨、胶南，就能带动红岛、河套？相似的套路，造成相似的结局。红岛经济区成立7年多，现在抬眼望去，只有一首歌可以形容“我们的家乡，在希望的田野上……我们的未来在希望的田野上”，田野上啥都没有，不光有希望，啥希望都可以有，只要你有梦想。这个梦就像方特梦幻王国一样梦幻，光头强和两头熊支持起了红岛人的梦想：红岛不是发展不起来，只是这是政府预留地，以后市政府要搬来的，不能随便开发。说着说着自己都信了，虽然政府一再辟谣，网民一再询问，政府再一再辟谣。

再回到不久前的那次新区领导大调整，高新区建制、领导班子都保留，是否回归城阳确实是一个可以讨论的话题，但红岛、河套却是结结实实的回归城阳了。根据新闻报道，在10月24日的试点改革功能区领导班子集体谈话会上，提出工作重点是实行“两剥离”——将社会事务剥离给属地政府，将开发运营职责剥离给市场主体。以高新区为例，将社会事务剥离给属地政府，意味着此前名义上属于城阳区，实际社会事务归高新区管辖的红岛、河套两街道，将重新划归城阳区管理。

至于回归原因，上面已经说过，高新区小马拉大车，这些年没有把红岛、河套带动起来。同是这些年里，城阳区却发生了翻天覆地的变化，城改、拆迁已经初见成功，北部中心的面貌日益显露，竟是把政府原给红岛的名头给事实完成。不比城阳，就连西部的胶州、北部的即墨，拆迁也做的有模有样，这让占据大青岛核心位置的红岛情何以堪。人不行换人，机构不行撤机构，青岛终于使出雷霆手段，解放了高新区，是否成就城阳区却还有待观察。

3.回归城阳后，红岛和高新区还能买房吗？

对于这个问题，我的答案是：能，非常能。下面的分析中，“红岛”泛指“红岛经济区”，即高新区、红岛街道、河套街道。

我在我公众号“青城山说”以前的文章《买房要避开孤地和飞地》中说过，政府规划了那么多新区，你不能被忽悠蒙圈了，要找到政府真正要发展的地方，对于青岛来说，我认为就是红岛，当然很多人认为市政府不会搬迁到红岛了，但是青岛开头的医院、学校、体育馆、科技馆、最大的火车站、距离最佳的飞机场是不会跑的，即使政府不搬，红岛也是亲儿子，中国的楼市是政策市，跟着政策、跟着权利走，不会错的。我现在仍持这个观点，架子架起来了就不会轻易改，轻易也改不了。

另一个原因为，红岛位于大青岛的地理中心，青岛要环湾发展，就必须发展红岛。这一点我在我的文章《关于青岛的那些传说……》有阐述，下面选出三点：

地理上来说，现在的市中心虽然也算在城市中心，但和红岛相比，还是差了点。青岛想走环湾发展的路子，处于湾底的红岛无异于政府最佳所在地。

经济上来说，现在的市中心离胶州、平度、莱西太远，无力辐射，而中国是一个政府主导经济的国度，要想辐射全青岛，发展红岛、甚至把政府搬到红岛是一个好选择。山东支持青岛搞都市圈发展，青岛肩负带动潍坊、烟台、日照等周边城市发展的重任，红岛正好处于这个大都市圈的中心，这也是政府会搬迁的一个重要原因。

城市布局上来说，老市区已老、破、堵，拆拆补补只能小打小闹，政府财力支持不了大扩大建，改变不了金边抹布的城市面貌。要想改变老城区的这种现状，只能把政府搬走，带走一部分人、车、产业，留下一部分人、车、产业，错位发展，相得益彰。

当然，上面这三点是分析政府是否搬迁红岛的，但用在这个地方也合适。综上，我认为回归城阳后，红岛还是可以放心的买房，最起码在一干新区里还是个优绩股。虽然政策可以改变很多，但有些还是没法改变的。

最后再来说个故事。我在公众号“青城山说”以前写过一篇文章，叫《听说临沂人霸占了胶州》，里面劝临沂人：“你不要一看到临沂房价飞天了就火急火燎的，你要跳出临沂看临沂，你会发现临沂这一波房价涨的有点蠢，违背大势必挨揍。在房价普降的大环境下，手持现金的你不要急，现金为王的时代已经来临，等一等，你会发现胶州房价又下降了，胶南、红岛也可能解除限购了，临沂房价怕要腰斩了，你的选择贼多了！”那是在今年9月写的，当时有已在胶州买房的临沂人还来怼我，说胶州也不错，有飞机场，关键不限购，红岛、胶南限购也买不了啊。我当时劝他们再等等，不限购意味着没有价值，再说你看哪一个城市的飞机场在市中心的。谁知我的话竟一语成谶，现在胶州房价也降了（见《青岛房价降了30%？》），红岛、胶南也放松限购了（见《继黄岛后，城阳也放松了限购？》），面对回家更方便的胶南和前景更好的红岛，不知当时怼我的那个人成何感想。

首发自公众号：青城山说